:张家鹏:5年上市,睿意德正值少年

行业动态腾讯房产北京站陈婷婷2017-10-30 10:45

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尽管创业者做的是一件预知未来的事,但谁又能真的预知未来?踩准时代节拍,适应不断变化的环境,真正能追逐到预期目标的并不多。而睿意德执行董事张家鹏则在进击的过程中渐入了哲学的意境,他在《商业地产:不一样的思维与答案》的开篇写道:“看不见的东西最重要”。

2017年9月6日,张家鹏携睿意德挂牌新三板上市,距创立时间2012年8月3日,仅5年1个月零3天。

张家鹏并没有在上市的第一时间接受采访,而是隔了一个多月,一个层林尽染的早晨,在大望路的办公室里与记者见面。原定十点的采访提前到了九点,张家鹏并不介意,依然满脸谦和。书桌上摆放着《商业地产:不一样的思维与答案》,翻开的人都想问这个问题,在百舸争流的商业竞速中,到底什么是“看不见的东西”?

张家鹏:5年上市,睿意德正值少年

睿意德执行董事 张家鹏

一个多小时的对话中,“场景”是张家鹏使用最多的高频词。我们试图通过三个场景,来解答睿意德五年内上市的成功密码。

一杯咖啡

“如果你是一个做咖啡的师傅,一定希望把咖啡做到极致。成就感是最大的内在驱动。”

2012年8月,从戴德梁行出走的张家鹏和他的团队创办了睿意德。“人最大的问题就是没办法安静下来,一些人追求舒适,一些人追求刺激。舒适状态无限接近于无聊,而刺激是后天习得的。刺激是高级的阶段,通过不断追求,去实现成就感。”习惯于思考的张家鹏,用颇具哲学意味的语言,来表达他辞职创业的内在驱动。

睿意德第一年聚了200人,第二年发展到400多人,如今开了五家区域公司,成为行业最大的服务商。耳熟名详的地产百强名单中,有80%是睿意德的合作伙伴。

“从服务到线上,从线上到金融”,发展阶段时“前三年打基础,后三年做升级”。五年的时间,实现“三步上篮”,睿意德的命中率可以说是百分之百。

回溯张家鹏的个人经历,19岁自己开店,8年的开店经历让他深知开店人的困苦并积累最原始的经验。戴德梁行十年,从市场顾问做到大中华区董事,是华人在那个岗位最高的职位。在高点转身,创办睿意德,五年的高效发展证明了这条路的正确性。

“如果用年龄来形容,睿意德正处在少年阶段。”张家鹏认为,创业的时候看不到对手,五年上市的节点,并不是成功的标志,“少年”睿意德正在经历一场争宠顾客的竞速。

一张网

“互联网正在消失,互联网逻辑正在主导这个世界。”

“互联网逻辑”,或许就是张家鹏所说的“看不见的东西”。睿意德的上市,让这个曾经“看不见”的产业链从幕后走向台前。

公开资料显示,这家全称为北京睿意德商业股份有限公司的企业,主要业务为提供策略顾问、租赁代理、销售代理、商业运营管理等覆盖商业地产全过程的服务,如今是中国最大的商业地产服务商。从招股书上可以看出,除了地产服务公司,张家鹏还分别控股小喇叭、云猫智管、乐铺、中商数据四家企业,这被张家鹏统称为“睿意德系”。研究上述各家公司的业务模块不难发现,睿意德的商业地产咨询业务,上连地产开发商、中接品牌企业、下连供应商,“睿意德系” 则通过几大公司重构地产链条业务模式。这在互联网大鳄们看来,符合互联网典型的场景入口,也是未来企业垂直发展的趋势。

睿意德是不是一家互联网公司?张家鹏精心布局了一张商业互联的“网”,雄心勃勃地展示了比互联网+更广阔的视野。“睿意德系”这四家公司的逻辑,是商铺的互联网+的逻辑,以包括街铺和商场的招商作为入口,重新整合上下游资源,从信息撮合模式扩展到平台模式,整合全产业链条。通过几年来实践,这条路被线上、线下企业共同认为是传统企业链接互联网+最具可操作性的路径。

在睿意德孵化出来的旗下公司中:乐铺提供街铺的线上信息,口号“让开店简单愉悦”,撮合小业主与小商户的街铺租赁交易,乐铺被定位为要成长成实体行业的“亚马逊”;中商数据则是利用阿里、百度、高德等供应商提供的数据资源,采用大数据分析的方法,提供线上的消费者行为研究,为商场等客户提供更精准的决策依据,定位是“购物中心的体检中心和大数据银行”;云猫网是一个商场运营招采平台,为管理者一站式提供所需的配合资源,包括促销、IP、美陈、橱窗设计、快闪店铺资源等,都可以在这个平台上完成全国化采购,其则可在极度分散的供方市场高效寻得适合的方案与供应商;小喇叭是睿意德在今年五周年庆典上正式发布的招商平台,这个覆盖246座城市、3308个商场、32万个品牌资源库结合独家算法的新产品,拥有动辄上亿次的数据运算和倍速的匹配效率。

至今,“睿意德系”的品牌资源达到32万个;招商代理方突破1330万平方米,服务城市超过125个;运营管理商业面积超过110万平方米。睿意德的完美起跳,让原本不确定的赛道越来越宽,也让“看不见”的商业模式越来越明朗。

一个黑匣子

“人是万物的尺度,商业是内容附能的行业。”

“商业是人与人感情最交互的场景,承载了人生过程中太多的聚集点。人,是最值得探索的黑匣子。”张家鹏在谈到商业场景时,眼里流露的热情溢于言表。

“比如想给妈妈买礼物,会去商场;约朋友聚会,会去商场;庆祝生日,会去商场。很多人的动力来源于花光钱的那一刻。商场所能营造的,除了激发动力,还是幸福的逃逸地,它是一个公平的地方,任何人都可以进入。”

如何为“人”提供更多幸福感,“睿意德系”的四大分支在“人”的尺度上大做文章。

“睿意德系” 之乐铺,解决开店人的找铺问题。“在乐铺之前,北京就没有一个公司超过50个人的商铺服务公司,这些公司的生存都很艰难。每个经纪人脑袋里只能记住10个需求,10个供应,过两天忘了。但是乐铺通过大数据算法一天能匹配4亿次,能筛选出5000个有效的匹配,派单让开店去看,你想这是一个什么效率?”张家鹏说,乐铺对一个店铺有110个数据维度,店铺的信息非常全面,匹配准确度很高。截止今年8月份,乐铺北京地区有40多万个店铺的信息,平台每月成交1000多单,一路在不断创造行业新纪录。

在张家鹏看来,乐铺商业模式分为三步进阶场景。第一是开店场景,乐铺要做成开店入口;第二是包括金融和装修贷款的服务场景;第三,乐铺要成为商铺托管平台,这是面向房主端,由房主把自己的铺子交给乐铺,乐铺负责实现最优租金,最合适租户,这样乐铺就可以将所有分散的商铺起来,如同管理购物中心一样实现街铺的有序运营,使商铺间的客源和资源做到有效的协同共享。

“睿意德系”之小喇叭,解决人的沟通问题。“任何商业只有两种路径,一种是基于客户扩场景,一种是基于场景扩客户。”于是,睿意德推出了另一个平台——小喇叭,撮合商场与品牌。小喇叭通过整合全国商铺,结构化数据,可以保证商场每年提前一年或更早储备租户,而且透过睿意德多年招商交易累积的“品牌关系链”,加上一年多的技术算法研发,匹配精准度已经超过70%。张家鹏说,目前只开放了成都和沈阳两座城市,上线小喇叭的有四万多活跃品牌,将近100个商场,在行业里也已是非常大的规模了。同时,小喇叭平台还提供咨询服务,用数据的算法决定每一个品牌究竟能进哪个场。传统上这是需要付费的部分,小喇叭将这部分免费,极大的提高了用户体验和粘性。

“睿意德系” 之中商数据,解决人的体验问题。中商数据把线上线下的数据打通,通过对接百度、阿里提供的数据,把数据结构化,通过顾客在线上的行为和商场的行为,对顾客进行准确画像,使经营者更了解消费者,让商场的重要运营决策,都更理性和有数可依。

“国内缺少丰富的休闲去处,购物中心便承载了城市休闲功能,对于顾客来说,进入购物中心可以切换到另外心境。之前人们关注的是场所和商品,有了数据之后,就可以回归到人,可以用数据支持以人为中心的商场运营,为人创造更好的体验。”张家鹏表示。中商数据的客户,都是经营中的商场。人就是商场流量的单元,每个商场都需要不断以更好的服务追求客户的最大价值回馈,这就是新零售时代的“流量运营”逻辑。

“睿意德系”之云猫网,解决人的交易问题。刚刚上线的云猫网,在张家鹏的规划里,像是零售商业资源招采的找钢网。中国商场零售业一年采购额超过1500亿,但在供应商一端年营业额超过5000万的寥寥无几,非常分散且区域化。云猫网已经整合了超过两千家供应商资源,做到属性标签的数据细化,让商场和供应商在这个平台上跨区域实现无缝对接。“撮合交易是1500亿规模,采购是1500亿规模,代运营可能就100亿。”

“商铺的价值由内容决定,所谓内容,一个是场景,一个是租户。云猫做的是场景,小喇叭做的是租户。而乐铺就是街铺,中商数据是底层的数据,将会赋能到所有的交易平台。”

有人说,创业就是一个修炼的过程。对于创业者张家鹏而言,睿意德正在打开“人”的黑匣子,把中国的商场资源全部连接起来,成为商场服务的入口,然后进行上下游的整合,甚至可以接入资本,用一个一个场景,串联整个商业领域。张家鹏曾为这个模式做过定义,称之为“商业全渠道的服务商,或者商业全场景的服务商。”

作为没有对手的领跑者,这是一个无法量化的全场景模式,把商业做成互联网公司,未来路径如何?我们期待睿意德的下一个五年。

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