:房企高周转游走在安全边缘

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引子

安全事故给去年登顶的碧桂园带来“致命一击”,碧桂园引以为傲的高周转模式也遭到了外界的质疑。

8月3日,碧桂园主席杨国强和总裁莫斌公开承认,上海项目确实存在人为赶工,这是不符合集团安全管控要求的;同时,旗下项目的工程管理存在漏洞。而这距离碧桂园发布高周转“三大文件”仅仅过去了4个月。这三份文件要求,设计院通宵出图;三四五线项目实现摘牌即开工、3个月内开盘。

其实,高周转模式并不是碧桂园的独创。万科、恒大、泰禾、阳光城等房企都是高周转的代表。在碧桂园董事局主席杨国强看来,高周转是战无不胜的法宝。

虽然有人认为高周转是“救命良方”,但也有人认为是“万恶之源”。

1 何为高周转?

提升资金使用效率

房企高周转模式由来已久。一个项目投入一次赚10%,如果一年周转10次的话,年回报就是100%。现金流回正的时间对开发商而言非常重要。

高周转模式由来已久,最早是在2004年左右,万科以美国帕尔迪为标杆企业,引进了高周转模式,主要是最大限度地提升资金流动性和使用效率。

从根本上来讲,高周转是强调资金的使用效率。业内较早研究高周转模式的赛普咨询表示,高周转企业的核心经营逻辑是通过回收自由资金及项目现金流贡献实现规模发展。

高周转模式对于房企来讲实现了“四两拨千斤”的功效,比如,一个项目投入一次赚10%,如果一年周转10次的话,年回报就是100%。这就是现金流回正的时间对开发商而言的重要性。

对于开发商来讲,高周转主要反映的就是投资效率,新城控股高级副总裁欧阳捷称,高周转可以提高资产收益率。就好比通过采用大规模、自动化生产线生产的汽车,要比手工制造老爷车的生产效率更高,投资回报率当然也就更高。

因此,高周转涉及房地产开发的各个环节,是企业综合能力的体现,产品的标准化程度、流程的高效与否、团队的专业能力,以及供应链、供应商资源等,都关系到资金周转的快与慢。

为了能更好地理解高周转和资金的使用情况,一位房企人士进一步介绍称,一个房地产项目从拿地到封顶交付,有两个关键的时间节点,第一个是开盘,涉及前期投入资金的回正,第二个结构封顶,涉及快速回款和再开发。“前期的资金投入一般是开发贷、大股东借款等,有一定的资金成本,一般总部都会有一个现金流回正的考核要求,这个节点以开盘为准。第二个节点是结构封顶,根据相关文件规定,商品房必须在结构封顶时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款,所以开发企业想要获得这方面的流动资金,都会对上述两个节点控制严格。”

2 为什么高周转?

“早销快销”化解风险

在赛普咨询提供给记者的研究报告中指出,高周转对于房企来讲具有三大明显优势,一是抵抗风险;二是利润更高;三是规模效应。

在早些年来讲,房企还并没有将高周转奉为制胜宝典。而近年来随着调控的进一步深入和房企竞争度的加强,高周转才成为效法的运营模式。

阳光城集团执行副总裁吴建斌就公开表示:“高周转是化解风险最根本的方式。如果做不到高周转,其实压力是非常大的。”

尤其是今年,房地产行业融资环境恶劣,国内外融资渠道同时收紧,银行额度审批严、开发贷比例降低,公司债、非标受限制多,门槛提高,融资成本接连上升。

与此同时,地产公司债务2018年也开始进入到期、回售的高峰阶段。据不完全统计,2018年房企到期债务(含回售权)约为5000亿元,是2017年总偿还量的3倍。2018年和2019年将是债务的集中兑付期。

在这种背景下,房企的自有资金对于规模扩张显得格外重要,而且,在“钱紧”的关键历史时期,充裕的现金流才是企业生存下来的根本。高周转能够提高企业的资金使用效率,加速销售回款,尽快使得企业投资回本。

从财务角度来讲,根据经典的杜邦公式,用于投资的净资产收益率ROE=净利润/净资产=净利润/销售额×销售额/总资产×总资产/净资产=销售净利润×周转效率×杠杆水平。从该公式出发,也可以看出周转效率对投资回报的重要性。

在现阶段,房企的销售利润呈现透明化的特征,一方面,土地是房企最大的成本支出,土地的价格是公开透明的,各大房企面临着同样的土地市场;另一方面,我国核心一二线城市实施了“限价”的调控措施,对销售价格的上限予以限制,这样房价的成本底线和天花板都透明化,所以房企的销售利润在整个行业来讲是趋于同化的。此外,由于融资环境收紧,加杠杆难度增大,加之房企的负债率普遍偏高,再度加杠杆危险性也更高。综合这两个指标,剩下的周转效率就显得至关重要,也是房企之间拉开差距的重要原因之一。

在赛普咨询提供给记者的研究报告中指出,高周转对于房企来讲具有三大明显优势,一是抵抗风险;二是利润更高;三是规模效应。

因此,越来越多的房企提出高周转的口号。除了碧桂园之外,万科最新要求“5946”,拿地后5个月开工、9个月开盘、首推货量40%、开盘后当月去化率60%。去年11月,恒大也曾下发董事局主席许家印签发的文件,明确实施高周转的奖励及考核细则。

闽系房企泰禾也表示,“今年重点执行高周转策略,新增获取土地项目一般要在6-8个月具备销售条件(一线城市除外)”;而曾经以“慢工出细活”为代表的绿城也在公开场合强调,实现早销快销,开启高周转模式。

既然高周转可以给房企带来诸多好处,那么,高周转又怎么沦为众矢之的?

3 高周转下谁会受伤?

有企业压缩1/3至1/2工期

“高周转模式本身并无对错,但是,执行高周转的同时也要确保制度流程的规范性和严谨性,比如施工现场管理必须满足文明施工、安全生产、培训覆盖、监管到位等要求。”

古谚云:“欲速则不达”,高周转要求速度至上,核心有三大指标——拿地多久开工,多久开盘,现金流多久回正。也就是说,高周转的核心在于快速开盘快速去化,而拿地到开盘主要受两个因素制约,一个是预售条件,一个是展示区。

由于各地对于预售证的要求不一样,比如上海,商品住房开发建设已达到主体结构封顶才能申请预售证,那么,在开工到开盘这一时间内,高周转就会倒逼主体结构的施工速度,如若缺乏监管和质量标准,一味地追求速度就变得非常危险。

一位要求匿名的建筑商向记者表示:“在合同签订时,开发商就跟承包方约定了工期,很少有按照国家规定的定额工期签订合同工期的,根据多年经验,至少都会缩短三分之一的工期,假如根据楼的面积、高度、外部环境、政策环境,计算出楼的工期是100天,一般都是让70天左右完成,甚至有企业压缩一半的工期。此外,工期还会受到劳动力安排、建筑材料供应、天气原因影响,环保对于工期影响更大。”

同样地,一家建筑工程公司负责人也称:“现在建筑工程基本都会出现赶工期的行为,工期太快就会导致很多工作做得不充足、不到位,不去按照国家规范去施工,如果按照规范施工,是不会出现事故的。”

由此可见,在速度至上的压力下,为了追求高周转而压缩周期、违法施工是造成安全事故的一大原因。在缺乏监管或者监管失效的情况下,开发商将执行高周转的压力转向施工方、承包方也就造成了事故隐患。

那么,高周转本身是否就与质量存在天然矛盾呢?对此,欧阳捷表示:“高品质与高周转并非对立的矛盾体,高周转并不必然是低品质的,低周转也并不一定与高品质画等号。老话常说,慢工出细活。但是,铁杵磨出来的针不会比现代工业化生产的针更好。”

“高周转模式本身并无对错,但是,执行高周转的同时也要确保制度流程的规范性和严谨性,比如节点计划的编制必须科学合理并具有可执行性,现场管理必须满足文明施工、安全生产、培训覆盖、监管到位等要求。”欧阳捷补充道。

4 高周转的安全界线是什么?

要厘清哪些快、哪些不能快

“高周转并不是工期缩短,不是影响你的品质,而是很快地通过销售把钱拿回来但是施工品质还是要保证。不要以为高周转就放松了品质的。”

虽然高周转本身与质量并无关系,但是,目前,房企在高周转执行过程中出现的偏差值得我们反思。

明源地产研究院楚琦在《最好的快周转是什么样的?》一文中指出,工作前置是高周转的核心。高周转速度快,其实不是盲目快,不是偷工减料,而是将很多串行的工作改为并行,并且实行工作前置。比如,在拿地阶段,就将团队、设计、采招、融资、营销等相关工作前置;另外,工作穿插并行开展也是高周转实现的方式。比如,设计、报建报批、招标采购等工作并行展开;土方施工、展示区施工穿插着进行,都能抢得不少时间。赛普咨询将此总结为“早起跑”“串改并”“控周期”。

此外,高周转模式下哪些能快、哪些不能快需要开发商明确厘清。

吴建斌强调:“高周转并不是让你施工的工期缩短,并不是影响你的品质,而是很快地通过销售把钱拿回自己的口袋,然后用这个钱一方面把原来买地的借款还清,另外一方面用更多的钱推动你的建筑,但是施工期该多长还是多长,施工品质还是要保证,这是两码事。所以我们不要把这个混淆了,以为高周转就放松了品质的要求或者工期的要求,这是不允许的。”

那么,高周转究竟能多高呢,是否有合理的安全边界?

在采访中,业内一名资深的工程师告诉记者,标准层的建筑,不考虑极端天气及其他影响因素的情况下,地上一般是6天一层,有的能做到5天一层。

按照5天一层的施工速度,对于30层的高层建筑,按照主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数的预售条件来计算,完成20层的建筑至少需要100天,即地面施工时间至少要3个月,这并不包括前期勘探、打地基的施工时间。再加上施工前的设计、报批、招标和后期的蓄客,合理的时间为从拿地到开盘,不违法违规,不压缩物理工期,相对合理的周期是6-10个月。

“再快也是有时间限制的,因为现在大部分都是钢筋混凝土的建筑,混凝土的凝结有过程,速度太快,凝结速度跟不上,这就存在安全隐患。”上述工程师表示。

5 什么是真正的高周转?

又快又好有品质

高周转是企业综合能力的体现,是一种系统能力,关系产品、设计、运营、成本、营销、财务、公司文化、奖惩制度等,单方面追逐速度都不是真正的高周转模式。

事实上,在严厉的调控政策和“限价”实施的背景下,房企追求高周转最令购房者担心的就是房屋质量问题。

业内一名要求匿名的开发商代表也表示出担忧:“(工程事故)这或许只是问题的开始,后续还会继续,房企疯狂发展,埋下了工程质量的隐患。如此大的建设量,劣品率哪怕很低也会是群体事件。后面陆续交付的房子,品质和投诉风险很大。”

那么,房企应如何实现高周转和质量的并行呢?

明源地产研究院楚琦建议从四大方面入手:“第一,从在企业内部形成良好的品质文化,建立高品质意识。第二,建立健全的质量管理机制。比如三级质量管理体系,强化工程实施全过程管理。第三,舍得让利给乙方。及时给工程款,甚至让利给乙方,则将产生极好的后果,形成良性循环,最终反而可以降低成本。第四,通过绩效考核进行牵引。不仅看中去化回款指标,还需要对质量、安全、完美交房设置考核指标。”

正确的激励导向很重要,速度不能是唯一导向,一位要求匿名的国企负责人称:“现在不少公司的激励导向是,以快速回笼资金为第一位,工程质量在整个考核中并不是占主要的,特别是对于工程的,对于品质的要求,没有严格的规定,不光是意识的问题,还是管理的问题,如果一味追求高周转,内部管理可能就会出现问题。任何施工工艺、施工工序都是有边界的,关键是看边界如何控制,随着技术进步,工程进度也可以被压缩,但是工程技术、预制体系要上去。”

多名业内人士认同高周转是企业综合能力的体现,是一种系统能力,关系产品、设计、运营、成本、营销、财务、公司文化、奖惩制度等,单方面追逐速度或者偏向追求业务线的速度,都不是真正的高周转模式。

B10-B11版采写/新京报记者 徐倩 段文平

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