:热点城市租金止涨回稳 供需结构调整再加速

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资金暴雷、“甲醛房”纠纷,多重负面因素影响下,9月的租赁市场结束了此前的快速上涨。

多家机构发布的数据显示,包括北京在内,多个热点城市的房租价格,在9月出现了微幅回调。

实际上,租赁市场的多方博弈还在继续。从监管方来说,一方面,从中央到地方,9月各级政府频繁发声“加强监管”,相应法律和标准的制定都走上“快车道”。另一方面,2016年下半年以来,各地大幅推出的自持地块即将迎来上市,供应结构或将发生变化。而对于运营机构来说,外部不确定性还在增大,叠加市场监管趋严等因素,压力或将加大。

租金价格趋稳定

随着毕业季的结束,热点城市的租赁市场趋于稳定,持续上涨的热度有所消退。

“一些小户型的整租价格下调了两三百元。”一位北京市朝阳区的房地产经纪人告诉21世纪经济报道记者,目前他所在的区域,一些社区相对较差的小区的小户型价格有所下调,但好社区、大户型的房租价格则相比此前变化不大,“但反正不上涨了”。

而多家机构发布的数据显示,收到近期多个政策出台和毕业季结束的影响,热点城市的房租价格,结束了此前两月快速上涨,呈现相对稳定的态势。

中国房地产业协会主办的中国房价行情APP显示,一线城市中,除广州环比微幅上涨0.13%,北京、上海、深圳的房租价格近一个月来分别为93.6、79.2和76.1元每平米每月,微幅下跌了0.09%、0.69%和0.24%。

同策研究院发布的《9月公寓月报》也同意这一观点。该报告指出,受其监测的北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、天津、成都、大连、合肥、济南、青岛、厦门、武汉、重庆、苏州等15个热点城市,9月份租金较8月波动下降,但“没有大幅度上升或下降状态”。

其中,2018年9月北京的月租金价格为93.66元每平米每月,较上月有所回落;上海为76.49元每平米每月,较上月略有上升,但其价格变动的幅度都在1元左右。

对此,多位受访人士均认为,从短期来看,周期性的需求爆发已经结束,而房源供给则受到市场整顿有所下滑,热点城市的租赁市场将维持相对平衡。

“目前来看,租赁市场还是处在较高的热度,没有出现明显的热度消退”,中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示。张大伟认为,由于近期受甲醛房等事件影响,多家中介机构开始整顿房源,租赁房源供应并没有增加,短期内没有下行迹象。

而从需求角度,尽管毕业季已经结束,但长期来看,热点城市的需求仍然存在。

10月10日,58安居客房产研究院发布《2018京津冀城市群租赁报告》显示,京津冀城市群中,49.9%的租房需求集中在北京,天津、石家庄的租房需求分别占比14.1%和9.2%。同时,京津两地的租房需求呈现出逐年上涨趋势,同比去年租房访问量上涨超三成。

供需结构或将变化?

但也有受访人士指出,长期来看,租赁市场或许正处在剧变的窗口期。

9月20日,中共中央、国务院印发《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出,在住行消费方面,要大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。并提出要加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。此外,经住建部批准,《租赁式住房装配技术规程》正在制定,将于明年上半年公布并实行。

从9月各级政府部门的政策发布和制定情况来看,张大伟指出,主要是加减法政策。加法增加供应,减法减少选择租赁居住的阻力。这主要有两个方向:一类是直接影响房源供应,供应70年产权的出租房用地,包括北京、上海等城市做得比较积极。另外一类是,针对租购同权的政策,增加租房者获得的权益。这种到目前为止全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

21世纪经济报道统计发现,9月,上海、深圳、武汉、青岛、成都等五个城市成交了自持用地6宗,自持面积34.2万平米。而据中国指数研究院统计,自2016年11月首宗自持地块成交至2018年9月底,全国共成交自持地块293宗,可供给租赁住房1082万平方米。

张大伟告诉记者,相当部分政府控制的租赁房源,将在半年到一年内上市,将会对热点城市的供需结构产生明显影响。

此外,租赁市场还被认为面临着一些外部挑战。贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领在接受21世纪经济报道采访时表示,租金在未来两三个月以及明年将全面步入长时间下行周期。

杨现领认为,由于经济和收入下行所带来的累积性影响,这轮周期持续的时间会比较长。此外,由于结构性因素,民营服务业的用工成本很高。目前,经济下行对民营服务业冲击较大,由于其劳动密集型的特点,在这种形势下,企业不得不通过改变用工方式来降低成本。而我国租客群体最集中的就是在服务业和民营经济中。因此,明年大部分运营机构都将面临比较大的压力。

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